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Thema: kein Pachtvertrag und Abmahnung vor Saisonbeginn  (Gelesen 658 mal)

heugabel

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kein Pachtvertrag und Abmahnung vor Saisonbeginn
« am: 14. Juli 2019, 12:50:51 »
Hallöchen,
Ich habe gleich 2 Anliegen für euch :-)

Wir haben seit ca. 2016 einen 200qm großen Kleingarten (im Verein).

Ganz am Anfang, wie man es so macht, gibt es den Kaufvertrag (600 Euro).

Nachfolgend beantragten wir die Mitgliedschaft im Verein.

Seit dem haben wir keine Vertraglichen Dokumente mehr erhalten.
(Auch mündlich nix)

Auf nachfrage kommt sowas wie "Achso, ja, müssen wir noch machen".

Wir bekommen aber jährlich schön die Abrechnungen und zahlen diese auch.
(Verbandsbeitrag, Vereinsbeitrag, Pacht für öff. Flächen, Jahrespacht, Grundsteuer A, Haftpflicht, Rechtschutz....)


Hat das Nachteile für uns oder sollten wir trotzdem weiter Druck machen?

-------
Nun zu Nummer 2.

Dieses Jahr erhielten wir am 16.04. eine Abmahnung.
In dieser steht, dass am 06.04. eine Begehung war und in dieser Entschieden wurde, dass unser Garten nicht der Kleingärtnerischen nutzung entspräche.

Man erinnere Sich, dass es da sehr sehr kalt war.

Ist so etwas eigentlich rechtmäßig, außerhalb der Saison so etwas zu verlangen?
Ich kann doch nicht bei frost unkraut buddeln.
(Trotzdem sind wir dem nachgekommen, selbstverständlich)

Des weiteren steht drin, dass wenn wir nix dagegen machen, der Pachtvertrag gekündigt werden könne.

Wir haben aber keinen, den sie Kündigen könnten :-)

vielen Dank für eure Geduld :-)

Blümchen

  • Gartenfreund
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  • Beiträge: 49
Re: kein Pachtvertrag und Abmahnung vor Saisonbeginn
« Antwort #1 am: 16. Juli 2019, 12:27:36 »
Das ist aber eine komische Frage... Natürlich sollte man immer auf einen Vertrag bestehen, damit man etwas in den Händen hat! Wenn ihr es euch jedoch offen lassen wollt jederzeit zu kündigen, dann ist das natürlich positiv, weil es praktisch keinen Vertrag gibt. Es hat beides Vor- und Nachteile. Wenn aber schon eine Abmahnung kam und ihr Angst habt gekündigt zu werden, solltet ihr vielleicht weiter Druck machen.

Dazu wer wann was wie bei der Begehung entscheiden darf, weiß ich leider auch nicht....

verbandsfrei

  • Gartenfreund
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  • Beiträge: 56
Re: kein Pachtvertrag und Abmahnung vor Saisonbeginn
« Antwort #2 am: 17. Juli 2019, 11:14:56 »
Hallo heugabel,

für einen Pachtvertrag gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Form, d. h. er muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden - wenngleich das natürlich die beste Variante ist, weil so alle Rechte und Pflichten für beide Seiten eindeutig geregelt sind.

Ein Pachtvertrag kann auch mündlich oder durch sog. sozialtypisches Handeln entstehen. Nach deinen Schilderungen habt ihr den Garten (bzw. das Eigentum auf der Parzelle) vom vorherigen Pächter gekauft. Der Umstand, dass ihr vom Verpächter seit 2016 die Abrechnung erhaltet, zeigt unmissverständlich, dass dieser euch als Pächter behandelt. Besonders wichtig hierbei ist der Posten "Pacht" sowie die öffentlich-rechtlichen Lasten (Steuern). Diese beiden Posten sind Merkmale eines Pachtvertrages.

Das zweite fragliche Rechtsverhältnis, die Mitgliedschaft, ist ebenfalls an keine gesetzliche Form gebunden. Hier könnte die Satzung des Vereins Vorgaben machen, welche Formalien zur Erlangung der Mitgliedschaft notwendig sind (Antrag, schriftliche Annahme, Beschluss der MV - vieles denkbar). Aber auch hier gilt das oben Gesagte: der Umstand, dass ihr seit 2016 den Mitgliedsbeitrag in Rechnung gestellt bekommt und zahlt, führt grundsätzlich bereits zur Entstehung der Mitgliedschaft. Wenn mich nicht alles täuscht, gibt es hierzu sogar ein BGH-Urteil, welches genau auf die Zahlung des Mitgliedsbeitrages abstellt.

Die aktuelle Situation bietet ggf. aber auch Vorteile. Das Fehlen eines schriftlichen Pachtvertrages führt dazu, dass grundsätzlich nur die gesetzlichen Vorschriften zum Pachtvertrag gelten (zunächst BGB und, falls es ein Kleingarten im Sinne des BKleingG ist, dann auch das BKleingG). So bist du bspw. nicht an die Kleingartenordnung des Verpächters gebunden, weil das nicht vereinbart wurde. Auch musst du keine Verwaltungskosten an den Verpächter zahlen, solltest du aus dem Verein wieder austreten wollen (um auch den Verbandsbeitrag sowie sämtliche Umlagen (bei dir Versicherungen) zu sparen) - der Austritt hat nicht zur Folge, dass dein Pachtvertrag endet! Derartige Koppelgeschäfte sind nicht zulässig, ganz besonders nicht, wenn es sich bei dem Kleingarten um einen nach BKleingG handelt, denn darin sind die Kündigungsgründe abschließend (!) geregelt - die Nichtmitgliedschaft ist keiner der Gründe. Alle Regelungen, die über die gesetzlichen hinausgehen sollen, müssen grundsätzlich explizit vereinbart werden. Etwas anderes könnte sich nur ergeben, wenn der Verpächter bspw. Vorgaben aus seiner Kleingartenordnung (oder ähnlich) dir gegenüber geltend gemacht hast und dem Folge geleistet hast. Hier könnte dann wieder sozialtypisches Verhalten vorliegen, wodurch es zur Geltung des entsprechenden Regelungswerkes kommen könnte - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung.

Zur Abmahnung solltest du noch etwas mehr ausführen:
Wurde der vorgebliche Mangel ganz genau beschrieben oder wurde nur gesagt, dass die kleingärtnerische Nutzung nicht ausreichend gegeben war? Wurde zudem genau ausgeführt, was du tun sollst? Zitiere doch am besten mal die Abmahnung.
Weitere Fragen, die du beantworten müsstest:
Wer ist Verpächter (Verein oder Verband)? Von wem kam die Abmahnung (Verein oder Verband, ggf. "in Vollmacht")? Wer hat die Abmahnung unterzeichnet und sind diese Personen Vertretungsberechtigt für den Absender?
Kam die Abmahnung in nachweisbarer Form (Einschreiben-Einwurf oder persönliche Übergabe unter Zeugen)?
War zum Zeitpunkt der Begehung ein Drittel deiner Fläche kleingärtnerisch genutzt (Beetflächen, in denen zu dem Zeitpunkt noch nicht viel zu sehen sein kann, daneben Obstbäume und -Sträucher)?
Wurde dir eine angemessene Frist gesetzt, den vorgeblichen Mangel zu beheben?

VG
verbandsfrei

heugabel

  • Gartenfreund
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  • Beiträge: 3
Re: kein Pachtvertrag und Abmahnung vor Saisonbeginn
« Antwort #3 am: 17. Juli 2019, 21:47:26 »
Danke für die ausführliche Antwort.

Im Anhang das Dokument, evtl. prekäre Daten wurden unkenntlich gemacht.

wie zu sehen kommt es vom Verein, sowie auch der Verpächter ist der Verein.

Klar zu sehen waren die Sträucher, was sicher knapp 20% ausmachen und ein kleines Beet war halt verwachsen mit unkraut. (ziemlich viel dieses Jahr). Das Gewächshaus lässt sich von außen nicht einsehen, war aber soweit geplfegt.

Was mich rügt, ist eben die Sache mit der relativ langen Kältezeit, die weit in den April hinein ging.

verbandsfrei

  • Gartenfreund
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  • Beiträge: 56
Re: kein Pachtvertrag und Abmahnung vor Saisonbeginn
« Antwort #4 am: 18. Juli 2019, 08:54:52 »
Also es gäbe hier gleich mehrere Angriffspunkte:

1. Die Bevollmächtigung (die furchbare Verwaltungsvollmacht) wurde dir sicherlich noch nie nachgewiesen. Deshalb könnte man das Schreiben mit Verweis auf die fehlende Vollmacht gänzlich zurückweisen. Im Übrigen zeigt der Verweis auf die Verwaltungsvollmacht mit großer Sicherheit, dass der Verband Verpächter ist und nicht der Verein (s. weiter unten).
2. Es wird auf einen Pachtvertrag und die Gartenordnung des Vereins verwiesen. Ersteren - von dir unterzeichnet - sollen sie dir erstmal zeigen ;-). Und an die Gartenordnung bist du als Pächter mangels vertraglicher Vereinbarung nicht gebunden...
3. Die Abmahnung ist inhaltlich m. E. zu vage, insbesondere die Beschreibung des verlangten Zustandes. Außerdem ist sie leicht kryptisch formuliert, was ein Verständnis schwierig macht.

Nun das Aber:
Du hast ausgeführt, dass ihr eure Parzelle schon in Ordnung gebracht habt. Sofern mit dieser Abmahnung keine tatsächlichen negativen Konsequenzen für euch verbunden sind, kannst du es dabei belassen - zumal jetzt im Juli ein Vorgehen gegen diese Abmahnung bereits zu spät wäre.

Auf die ursprüngliche Frage würde ich jedoch antworten wollen, dass die Parzelle grundsätzlich das ganze Jahr über kleingärtnerisch zu nutzen ist. Eine Winterruhe gibt es in dem Sinne nicht. Zwar kann im Winter kaum etwas (es gibt auch Kulturen, die über den Winter stehen bleiben...) angebaut werden. Trotzdem ist die Parzelle in einem ordentlichen Zustand zu halten. Allerdings kann hier wieder darüber diskutiert werden, was als ordentlicher Zustand zu verstehen ist...

Zum Thema Verpächter:
Die Verwaltungsvollmacht dürfe darauf hindeuten, dass der Verein selbst nicht verpachtet, sondern nur im Namen des Verbandes. Weil du aber keinen schriftlichen Vertrag hast, müsste auf andere Aspekte geschaut werden, allen voran die jährliche Pachtrechnung. Wird dort die Pacht im Namen des Verbandes in Rechnung gestellt oder wenigstens auch mit Verweis auf die Verwaltungsvollmacht? Oder macht die Rechnung den Eindruck, dass der Verein die Pacht selbst geltend macht?

Verrate doch mal bitte den Namen des Verbandes. Wir sammeln Infos über Verbände, die eine Verwaltungsvollmacht verwenden.

VG
verbandsfrei

 

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